隨著社會(huì)的不斷發(fā)展變化，二手房買賣日益增多，各種花式房屋買賣糾紛紛紛出現(xiàn)，下面整理了一些常見二手房買賣中細(xì)節(jié)，做好這些細(xì)節(jié)將避免糾紛的發(fā)生。

 

 

看房階段需注意的事項(xiàng)：

 

1、房屋手續(xù)是否齊全 

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。 并了解清楚房子的產(chǎn)權(quán)情況，70年，50年還是40年；商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、商住兩用等。

 

2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰 

有些房屋有共有人，如有繼承人共有的、夫妻共有等，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。 

 

3、房子是否滿五年，如果從房主上一次購買這個(gè)房子到他出售時(shí)還不滿五年的話，購房人還需要承擔(dān)額外的稅費(fèi)。

 

4、交易房屋是否在租 

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈�包括大部分國家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。 

 

5、土地情況是否清晰 

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

 

6、市政規(guī)劃是否影響 

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

 

7、福利房屋是否合法 

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時(shí)要避免買賣合同與國家法律沖突。 

 

8、物管費(fèi)用是否拖欠 

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。 

 

簽訂合同階段需注意的事項(xiàng)：

買二手房要簽三合同：定金合同、居間版買賣合同、網(wǎng)簽版買賣合同。

 

現(xiàn)在很多情況是，定金合同跟居間合同放到一起來簽。居間合同一般在中介簽的合同，基本包括：甲方、乙方、中間方、房子位置、面積、價(jià)格、所有權(quán)證號(hào)等等房子基本信息，還有約定何時(shí)貸款，過戶及拿房產(chǎn)證等，會(huì)有哪些可能違約情況，以及處理辦法，

其中需要注意一下三點(diǎn)：

 

 

1、一般買家付了意向金，規(guī)定日期內(nèi)是不退意向金的，房東簽字確認(rèn)，并收取了意向金，意向金轉(zhuǎn)變?yōu)槎ń稹４藭r(shí)如果再有變化，按定金罰則雙倍返還。

 

2、交房要明確時(shí)間，逾期應(yīng)約定遲延履行金；戶口最好是交易過戶前遷出，明確約定具體的法律責(zé)任，這個(gè)一定要千萬注意。

 

3、明確付款的時(shí)間，一般分四步，定金、首付、銀行貸款、尾款。關(guān)于交錢的事都要謹(jǐn)慎，在未過戶、沒有拿到房子之前，支付的錢不要直接給到房東，去官方的資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)或是與政府資金監(jiān)管合作，開立資金監(jiān)管“專用賬戶”進(jìn)行劃轉(zhuǎn)，確保資金的安全。中介一般因?yàn)橄胍�促成交易不太愿意去做這個(gè)資金監(jiān)管，但買家一定要注意這個(gè)問題。

網(wǎng)簽就是交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會(huì)給個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，用戶可以通過這個(gè)號(hào)在網(wǎng)上進(jìn)行查詢。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化，防止"一房多賣"。簽居間合同到網(wǎng)簽這段時(shí)間，是違約出現(xiàn)頻率最高的時(shí)段。大多數(shù)人覺得最后的網(wǎng)簽就是定了性的，想再改就是不可能的了。但是在此之前違約也是要承擔(dān)責(zé)任的。

 

煥廷律師提醒您：其實(shí)違約情況主因無非是幾種：簽了合同，還沒過戶，房價(jià)大漲，之前定的價(jià)格太虧了，夫妻一方賣共有財(cái)產(chǎn)，未經(jīng)另一方同意；子女賣了父母的房子未經(jīng)老人同意。房子有抵押……大致這些。羅列這些原因，提醒大家了解房屋詳細(xì)信息是非常重要的事情。簽訂合同一定多注意審查合同，也可以請(qǐng)專業(yè)律師來對(duì)交易風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行把控。一旦發(fā)生糾紛及時(shí)聯(lián)系專業(yè)律師咨詢通過法律手段維護(hù)權(quán)益！

 

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