【事件回顧】

 

林某一家于2013年購(gòu)買(mǎi)了鄭州中原區(qū)的一套房，入住以后，發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，林某多次找開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)發(fā)商解決問(wèn)題。但開(kāi)發(fā)商早已將樓盤(pán)銷售完畢，對(duì)此不聞不問(wèn)。同時(shí)，林先生一家對(duì)物業(yè)公司也感到不滿，在此情況下，林先生拒交物業(yè)管理費(fèi)，作為抗議和斗爭(zhēng)的方法。協(xié)商無(wú)果的情況下，原告將被告訴至法院。

 

【煥廷說(shuō)法】

 

簡(jiǎn)單的說(shuō)：

 

1.房屋主體工程出現(xiàn)問(wèn)題，不管任何時(shí)間發(fā)現(xiàn)，直接找開(kāi)發(fā)商，要求退房，解除合同、賠償損失；

2.房屋出現(xiàn)嚴(yán)重影響居住的問(wèn)題，可要求解除合同、賠償損失；

3、其他質(zhì)量問(wèn)題，如漏雨，要分情況。在質(zhì)保期內(nèi)，找開(kāi)發(fā)商；質(zhì)保期外，自己維修；

 

如果物業(yè)是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)部門(mén)或有其他資金關(guān)系，可以不交物業(yè)費(fèi)，作為債務(wù)抵充。

另外，開(kāi)放商將房屋交付給業(yè)主后，會(huì)與物業(yè)公司簽一個(gè)合同。

 

業(yè)主應(yīng)該注意《物業(yè)服務(wù)合同》中物業(yè)有無(wú)關(guān)于房屋維護(hù)和修繕的約定，如有約定，業(yè)主可直接找物業(yè)公司；無(wú)約定，可以要求物業(yè)協(xié)助業(yè)主找開(kāi)發(fā)商解決問(wèn)題。

 

【案件評(píng)析】

 

1、首先，不管是因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題還是因?yàn)閷?duì)物業(yè)公司不滿，業(yè)主采用不繳費(fèi)用的方式都不理性。原因在于：

根據(jù)2011年1月4日施行的《鄭州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理暫行規(guī)定》：

 

（1）如對(duì)物業(yè)公司不滿，只要經(jīng)專有部分占建筑物總面積50%以上且占總業(yè)主人數(shù)50%以上的業(yè)主同意，就可以解聘目前的物業(yè)公司，不過(guò)，業(yè)主們欠繳的物業(yè)費(fèi)還得繳清。原物業(yè)公司可自行收取，或委托新公司收取。對(duì)于不肯繳納欠費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司可通過(guò)司法途徑解決。

法律依據(jù)：

 

《規(guī)定》第16條第二項(xiàng) “業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)至合同解除之日，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)提供幫助，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主欠繳的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可通過(guò)司法途徑解決業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。”

 

（2）不交物業(yè)費(fèi)有什么后果？

 

物業(yè)費(fèi)如果很多人長(zhǎng)時(shí)間不交的話，物業(yè)會(huì)對(duì)沒(méi)有繳費(fèi)業(yè)主進(jìn)行起訴，起訴的結(jié)果就是補(bǔ)齊物業(yè)費(fèi)。

一般情況下，即使是物業(yè)本身沒(méi)有做到位，為了保護(hù)物業(yè)，免得其他小區(qū)效仿，法律也會(huì)傾向于物業(yè)這邊的。

至于物業(yè)做的不到位的地方，建議你用相機(jī)、手機(jī)等留下時(shí)間、證據(jù)，以備不時(shí)之需。

 

2、房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，找誰(shuí)解決？

 

接著上文說(shuō)，物業(yè)管理與房屋買(mǎi)賣(mài)是兩種法律關(guān)系，物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商是兩個(gè)不同的企業(yè)法人，業(yè)主不應(yīng)該因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的問(wèn)題而拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費(fèi)。那么房屋問(wèn)題該如何解決？

 

現(xiàn)實(shí)生活中，房屋的質(zhì)量問(wèn)題一般可分為以下三種：

（一）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。

（二）嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題。

（三）其他質(zhì)量問(wèn)題。

 

對(duì)于出現(xiàn)問(wèn)題究竟該找誰(shuí)這一問(wèn)題，針對(duì)不同的質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主要依據(jù)相關(guān)法律找尋不同對(duì)策。

 

（1）只要通過(guò)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的質(zhì)量鑒定后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量屬不合格的，購(gòu)房者就可以依法退房并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。

 

法律依據(jù)是“最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋”第十二條：“因商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”。

 

（2）對(duì)于嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題，上述解釋第十三條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”但何為“嚴(yán)重影響正常居住”尚無(wú)法律明確，因此只能由法官自由裁量。

 

（3）對(duì)于其他質(zhì)量問(wèn)題，如房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等的處理。買(mǎi)受人不能因此要求退房。（這也是大多數(shù)業(yè)務(wù)入住后遇到的問(wèn)題）

在質(zhì)保期內(nèi)，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商履行保修義務(wù)并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

 

依據(jù)是上述解釋第十三條第二款：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)”。

 

當(dāng)然，需要提醒的是，業(yè)主應(yīng)該注意《物業(yè)服務(wù)合同》中物業(yè)有無(wú)關(guān)于房屋維護(hù)和修繕的約定，如有約定，業(yè)主可直接找物業(yè)公司；

 

當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，業(yè)主收集相應(yīng)的證據(jù)也很重要，必要時(shí)可通過(guò)拍照、錄像、文字記錄等方式留下證據(jù)，文字性的記錄，最好要有開(kāi)發(fā)商的員工或第三人見(jiàn)證，以增強(qiáng)證據(jù)效力。

 

切勿通過(guò)不交物業(yè)費(fèi)來(lái)解決問(wèn)題，從而耽誤了向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利的最佳時(shí)機(jī)。

 

但如果物業(yè)管理公司確實(shí)是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)部門(mén)或者有其他的資產(chǎn)紐帶關(guān)系，那么，房屋質(zhì)量若有問(wèn)題，業(yè)主可以拒交物業(yè)管理費(fèi)。這實(shí)際上可以理解為一種債務(wù)的抵銷。

 

房屋過(guò)質(zhì)保期后，出現(xiàn)了滲水等質(zhì)量問(wèn)題:則要根據(jù)出現(xiàn)問(wèn)題的具體部位，來(lái)找直接負(fù)責(zé)方。如果是自用部分損壞，如衛(wèi)生間馬桶漏水、水管破裂等，業(yè)主需要自己出錢(qián)維修，物業(yè)可幫助聯(lián)系有關(guān)維修人員。如果非人為造成的問(wèn)題出現(xiàn)在共用部分，如大樓墻面滲水、下水道淤積等，或是小區(qū)公用設(shè)施設(shè)備，如小區(qū)內(nèi)道路損壞、欄桿磨損等，則由物業(yè)提取小區(qū)物業(yè)維修資金維修。

附：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》保修范圍和期限（一般是2~5年）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

其依據(jù)是“城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例”第三十一條。住宅質(zhì)量保證書(shū)的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。

 

另外，根據(jù)“房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法”第七條：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：(一)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；（五）裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

 

如買(mǎi)受人在期限內(nèi)出現(xiàn)上述問(wèn)題，物業(yè)在接到居民的報(bào)修后，會(huì)轉(zhuǎn)而找開(kāi)發(fā)商或施工單位來(lái)解決。如果根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，物業(yè)對(duì)房屋有維護(hù)和修繕義務(wù)的，則由物業(yè)委托工程隊(duì)進(jìn)行維修。