案例：2013年6月份吳某與承租人李某在簽訂房屋租賃合同一份，約定的期限是租賃4年。合同簽訂后雙方均履行了合同的規定，之后再2014年的時候，胡族人吳某因要向銀行貸款就把房屋抵押給了銀行，2015年4月份的時候因吳某未能如期的歸還銀行的貸款，銀行要求實現自己的抵押權，并要求承租人李某騰出房屋，恢復原狀，這種事情發生后李某該怎么辦。
【律師意見】：
買賣不破租賃原則的適用條件
買賣不破租賃原則，是指在租賃合同關系的存續期間過程中，租賃物被讓或設定物權權的承租人取得租賃物所有的權和他物權的人，可主張起承租權，此即所謂對抗力。我國我國《合同法》第二百二十九條規定“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”我國《城市房屋管理辦法》第十一條亦規定“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋的所有權，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定。因此在租賃關系存續期間，租賃物發生物權變動的，承租人依舊可以對新的受讓人主張租賃權。
買賣不破租賃原則的例外情形
在適用買賣不破壞租賃原則仍然存在的情況下，《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十五條規定“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。”第六十六條規定“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”據此可以得出結論，弱勢先租后抵押的情形，依然適用買賣不破壞的租賃原則，即租賃權不能對抗抵押權的實現。因此上述中的案例先租后抵押的情形，適用買賣不破壞的原則，某銀行不能要求承租人李某搬出起租賃房屋。
【法律規定】：
《中華人民共和國合同法》
第二百二十九條 租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
二、《城市房屋管理辦法》
租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定。
三、《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋
第六十五條 抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。
第六十六條 抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。
抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。
95%的人對這些內容感興趣：
