一、按揭貸款并還貸完畢的房屋分割問題

    （一）一方婚前按揭購買的房屋，婚后取得房產證并共同還貸的

    司法實踐中，對于該案的處理有兩種處理結果：

    一種觀點認為，夫妻一方婚前以個人財產購買房屋，并按揭貸款，房產證登記在自己名下的，該房屋仍為其個人財產。同樣，按揭貸款為其個人債務。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財產的性質。故在離婚分割財產時，該房屋為個人財產，剩余未歸還的債務，為個人債務。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當向對方予以返還。

    另一種觀點認為，夫妻一方婚前以個人名義辦理房貸，且用個人財產支付首期房款，在婚姻關系存續期間用夫妻共同財產還貸，如果婚后取得房屋所有權的，無論產權是登記在一方還是雙方名下，均應當認定為夫妻共同財產，離婚時作為夫妻共同財產進行分割。對于一方婚前支付的首期房款，由另一方返還一半;尚欠的貸款，作為夫妻共同債務，由雙方返還。因此，此種情況下，該房屋屬于夫妻共同財產。

    綜上所述，第一種觀點認為誰付款則產權歸誰，而第二種觀點則認為應以取得房產證的時間作為認定按揭房屋是否屬于夫妻共同所有的判斷標準。這也代表了實踐中關于這一問題的兩種主要觀點。

    需要注意的是，在購房時間和結婚時間兩個時間點的認定上，購房時間應以交納購房首付款的實際出資時間為準。而結婚的時間應以到民政部門登記取得結婚證的時間為準。諸如訂婚、舉辦婚禮、請吃喜宴、未婚同居等行為都不具備法律上的意義，不能作為婚姻合法成立的證明。

    （二）一方婚前按揭購買的房屋，婚前取得房產證并在婚后共同還貸的

    司法實踐中，對于該案的處理同樣有兩種處理結果。

    一種觀點認為，該套房屋系一方婚前個人出資購買，因此系個人財產，不應作為夫妻共同財產分割，房屋增值部分也屬于首付出資人個人所有。對于婚姻關系存續期間所支付的月供款，不論是哪一方的工資支付的，都屬于夫妻共同財產。故該房屋和剩余還貸債務均歸首付出資人所有，配偶可以分割到月供款總額的一半。

    另一種觀點認為，房產屬于首付出資人個人財產，但配偶除了有權取得月供款總額的一半外，還有權分割房屋增值產生的收益部分。

（三）以雙方名義通過按揭貸款購買的房屋

    需要說明的是，第一，該套房產作為夫妻財產分割時，應將房屋的增值額部分計算在內，否則對另一方而言是顯失公平的，也不符合物權的基本原理。

    第二，未還清貸款的按揭房產辦理過戶手續還需要取得銀行的同意。

    第三，該套房產分割時按照房產市值減去剩余貸款，得到財產的凈值，由取得房產的一方給予另一方相應的經濟補償，并承擔剩余全部債務。

 

    二、以一方名義通過按揭貸款購買的房屋，未還清貸款而離婚

    第一，該種情況下，雙方只能通過協商方式解決房產的歸屬問題。

    這是因為按揭房產在取得房產證的同時要為銀行設定抵押權，法院通常將其作為所有權不完全的房產對待，在雙方就產權歸屬不能達成協議時，一般暫不直接判決房產歸屬，而是根據實際情況先判決由一方使用，待還完銀行貸款并涂銷抵押登記后再根據一方的起訴判決房產的歸 屬。

    第二，房產雖是以一方名義購買，但購房的首付款卻是夫妻雙方共同出資。而且購房時處于夫妻關系存續期間，故該房產屬于夫妻共同財產。

    第三，如果雙方協商不了，都想得到房子，可以參考房屋的市場價通過競價的方式進行協商，由出價高的一方取得。

    雙方可以在離婚協議書中明確約定該房產歸屬，（1）如果房子約定歸購買名義人所有，那么由歸屬方給予對方經濟補償，并由歸屬方繼續承擔全部銀行債務。采取這種方式由于不涉及到房產過戶，故不需要銀行同意，所以是比較簡便快捷的分割方式。

    如果協商由名義人配偶取得房產的話，則雙方必須書面通知貸款銀行，并取得銀行同意辦理轉按揭手續后，方可辦理房產過戶手續。而在一般情況下，銀行往往擔心貸款人的還款能力降低而不予同意房產過戶。

    因此，筆者比較建議采用協商房屋歸名義購買人所有。

    但需要提醒的是，此種情況下，即使雙方離婚，雙方對于房屋剩余貸款的還款是承擔連帶責任。因為夫妻關系存續期間通過按揭貸款的方式購房時，即使是以一方的名義辦理的借款手續，銀行也會要求另一方出具承擔連帶還款責任并同意就所購房屋設定抵押的書面承諾。因此，在未還清按揭房屋的貸款前，即使離婚雙方協商確定了房產歸一方所有，但是一旦取得房產的一方今后不能履行還款責任時，銀行是有權要求另一方履行還款的連帶責任的。該連帶責任并不因雙方的離婚而自動撤銷。

 

    三、關于按揭房出售的問題

    在我國內地人們一般習慣地把預售商品房抵押貸款稱為按揭貸款，按揭貸款本質上是一種由階段性保證和抵押所擔保的銀行貸款。

    對于按揭購買的房屋，在沒有還清銀行貸款前，如果進行房產過戶，必須由借款人通知作為抵押權人的銀行，在取得銀行的同意后方可辦理。而如果沒有通知銀行并取得其書面同意，房地產主管機關是不予辦理房產過戶的。

    基于上述原因，在離婚訴訟中為保護作為善意第三人的銀行利益，避免造成新的紛爭，法院一般不會對未還清貸款的按揭房屋做出產權上的分割，只判決房屋由哪一方先行居住。

    但是在離婚訴訟中，也有出現雙方都不愿意要房子而將按揭房出售給第三人的情形，這種情況該怎么處理呢？

    未還完貸款的按揭房屋出售時，買受人向出賣人支付房價款的方式有三種。    第一，是由買受人一次性付款。為了保證買受人的資金安全，買受人可將房價款打入共管帳戶，在中介公司的監管下先由出賣人還完剩余貸款，然后涂銷抵押登記后，即可辦理房產過戶手續。

    第二，是由買受人通過按揭貸款方式付款。此方式類似于出賣人購買開發商的預售商品房時的按揭付款。此種方式需要中介機構配合先向銀行為買受人提供階段性保證，在貸款銀行向買受人發放貸款并打入出賣人的帳戶后，出賣人歸還銀行的貸款余額，涂銷抵押登記并將房產過戶到買受人名下，然后買受人再就該房產為其貸款銀行設定抵押，之后中介機構解除擔保，全部交易結束。

    第三，是由買受人通過轉按揭的方式付款。買受人必須向出賣人的貸款銀行提出轉按揭的申請，在取得銀行同意轉按揭和同意房產過戶的書面證明后，買賣雙方即可辦理房產過戶手續，此時買受人需向出賣人支付雙方議定的房價款扣除轉按揭的部分，并承擔出賣人的貸款余額。轉按揭的實質是貸款合同中借款人的主體變更，即合同權利義務的概括轉移，目前開辦此項業務的銀行還不普遍。

 

    以上就是關于按揭房離婚時的財產分割問題，希望對大家有所幫助！