案例

2016年1月，家住上海的郭先生通過(guò)某房產(chǎn)中介購(gòu)買(mǎi)了李女士一套二手房，雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》約定房屋總價(jià)380萬(wàn)元，首付260萬(wàn)元，貸款120萬(wàn)元。合同簽訂當(dāng)日支付定金10萬(wàn)元，45日內(nèi)支付260萬(wàn)元首付款。貸款辦理下來(lái)后20日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。之后郭先生和李女士及房產(chǎn)中介共同簽訂了《三方協(xié)議》，約定貸款一次沒(méi)批的，李女士應(yīng)配合郭先生換其他銀行再次申請(qǐng)貸款，直至貸款批準(zhǔn)為止。就在等待貸款審批的這段時(shí)間，李女士這套房子市場(chǎng)價(jià)格看漲，且已有買(mǎi)方表示愿意多出400萬(wàn)元全款購(gòu)買(mǎi)。李女士告知郭先生房子不賣(mài)了，并表示可以將定金和首付款退給郭先生。郭先生和房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員多次找李女士協(xié)商，李女士態(tài)度堅(jiān)決要求解除合同。郭先生無(wú)奈之下向法院提起訴訟，要求繼續(xù)履行合同并辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

以下為賣(mài)方漲價(jià)違約情形下法律分析：

1、可否要求賣(mài)方繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同并辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)？

根據(jù)雙方《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，貸款獲批后20日內(nèi)，李女士應(yīng)配合郭先生辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。逾期不辦理的，李女士構(gòu)成違約。對(duì)于郭先生來(lái)說(shuō)，繼續(xù)履行合同可以以較低的價(jià)格成交買(mǎi)房，但是存在訴求無(wú)法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槿绻�賣(mài)方一房二賣(mài)并且已經(jīng)與第三方辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，且第三方為善意的情況下，即出現(xiàn)了《中華人民共和國(guó)合同法》第110條規(guī)定的事實(shí)上不能履行合同的情況，那么買(mǎi)方要求繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同的訴求顯然是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。

2、可否要求賣(mài)方按照定金罰則承擔(dān)違約責(zé)任？

如果買(mǎi)方同意賣(mài)方不再履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在買(mǎi)方已經(jīng)支付定金的情形下，有權(quán)要求賣(mài)方雙倍返還定金。該訴求的法律依據(jù)為《中華人民共和國(guó)合同法》第115條：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”上述郭先生與李女士房屋糾紛中，雙方約定的定金金額為10萬(wàn)元，在郭先生支付了定金的情況下，李女士要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，則其需返還郭先生20萬(wàn)元。

該情形需要注意的是定金的金額不能超過(guò)合同總金額的百分之二十。如果約定定金金額超過(guò)合同總價(jià)的百分之二十，根據(jù)《擔(dān)保法》第91條規(guī)定：“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十。”即超過(guò)百分之二十的部分不具有定金罰則的效力，例如雙方約定的定金金額為合同總金額的30%，如果賣(mài)方收了定金但不履行約定債務(wù)，在此情況下人民法院將判決雙倍返還即40%的合同金額，另外的10%按預(yù)付款處理。

3、可否直接要求賣(mài)方賠償經(jīng)濟(jì)損失？

如果買(mǎi)方既不要求賣(mài)方繼續(xù)履行合同，也不適用定金罰則追究賣(mài)方違約責(zé)任，而是要求賣(mài)方直接賠償經(jīng)濟(jì)損失，是否有法律上的依據(jù)。在此情況下，買(mǎi)方可以向賣(mài)方主張因賣(mài)方違約而給其造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益的損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一是雙方協(xié)商確定的，從其約定；二是雙方不能協(xié)商確定的：原則上可比照最相類(lèi)似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失；無(wú)最相類(lèi)似房屋比照的，可通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見(jiàn)的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。

律師提醒

防止賣(mài)方因房?jī)r(jià)上漲主動(dòng)違約，首先是增加定金的數(shù)額，一旦賣(mài)方違約，其需要支付雙倍定金，無(wú)形之中增加賣(mài)方的違約成本；其次是盡量將合同條款約定詳盡細(xì)致，防止因約定不明產(chǎn)生糾紛；再次是盡可能地縮短交易時(shí)間，按合同約定及時(shí)、快速履行支付首款、申請(qǐng)銀行貸款、辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)等程序，讓賣(mài)方盡可能沒(méi)有違約的理由與借口；另外，發(fā)現(xiàn)賣(mài)方違約跡象時(shí)要及時(shí)固定違約證據(jù)；最后，房屋買(mǎi)賣(mài)屬于風(fēng)險(xiǎn)較多、糾紛易發(fā)的領(lǐng)域，且一般房屋買(mǎi)賣(mài)涉及金額較大，因此在買(mǎi)賣(mài)房屋過(guò)程中最好委托專(zhuān)業(yè)律師辦理，確保買(mǎi)房無(wú)憂(yōu)。

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