防水不合格樓下遭了殃

　　劉某、唐某系某單位家屬院的業(yè)主,二人系樓上樓下的鄰居。劉某家中進(jìn)行裝修后,唐某家中遂開(kāi)始出現(xiàn)長(zhǎng)期滲漏的情況。在案件處理過(guò)程中,通過(guò)法官調(diào)解,劉某主動(dòng)重新做了其家中的衛(wèi)生間防水,并由法官組織進(jìn)行了閉水試驗(yàn),在雙方確認(rèn)漏水問(wèn)題已經(jīng)解決,房屋停止漏水后,經(jīng)法院主持對(duì)房屋損失部分進(jìn)行了調(diào)解。最終,劉某賠償唐某房屋損失6000元。

　　法官說(shuō),本案在漏水案件中屬于最常見(jiàn)的漏水類型,即樓上業(yè)主的防水存在問(wèn)題(也有疏忽大意忘關(guān)水龍頭導(dǎo)致漏水的)。漏水業(yè)主作為其房屋的所有權(quán)人及維護(hù)管理人,對(duì)于其房屋漏水給樓下業(yè)主造成的損失,理應(yīng)進(jìn)行賠償。若確定屬于裝修公司工程質(zhì)量或管線問(wèn)題,則可向裝修公司或管線廠家另行追償。

　　樓頂曬臺(tái)種花水漏鄰家

　　孟某系某小區(qū)頂層房屋的業(yè)主,購(gòu)房時(shí),開(kāi)發(fā)商向其贈(zèng)送了樓頂曬臺(tái)。后因該曬臺(tái)漏水,導(dǎo)致張某家中裝修受損。庭審中,孟某對(duì)漏水原因提出異議,認(rèn)為是曬臺(tái)的設(shè)計(jì)存在缺陷從而導(dǎo)致漏水,但未能舉證。

　　法院審理后認(rèn)為,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條第二款:規(guī)劃上專屬于特定房屋,且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。一般情況下,樓頂屬于公共部位,但本案中的曬臺(tái)由開(kāi)發(fā)商交付孟某后,由孟某單獨(dú)使用,已形成與其他區(qū)域相獨(dú)立的一部分,應(yīng)定性為孟某使用的專有部分,故維護(hù)保養(yǎng)的義務(wù)由孟某自行承擔(dān),因此造成的損失也應(yīng)由孟某予以承擔(dān)。據(jù)此,法院判令孟某賠償張某裝修損失5000余元。

　　違法搭建鴿舍防水被毀

　　阿某系某小區(qū)頂層房屋的業(yè)主,2014年其房屋發(fā)生持續(xù)漏水,遂將物業(yè)公司起訴到法院。物業(yè)公司到庭后對(duì)漏水原因提出異議并申請(qǐng)鑒定,經(jīng)鑒定漏水原因系屋頂違法搭建鴿舍時(shí)打入的鋼釘造成屋面防水被破壞,法院遂追加了搭建鴿舍的買某作為被告,并最終判決由買某對(duì)阿某的房屋漏水損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　法官蔣欣庭后解釋稱,正常情況下,樓頂屬于公共部位,由物業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng),但該案中根據(jù)漏水原因的鑒定結(jié)論,導(dǎo)致漏水的原因系買某搭建鴿舍時(shí)破壞了原有的屋面防水,故法院由此免除了物業(yè)公司的賠償責(zé)任,而買某作為本案中的侵權(quán)主體,應(yīng)對(duì)阿某的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　擅自改裝自擔(dān)部分損失

　　張某與李某系樓上樓下相鄰業(yè)主。2005年李某將衛(wèi)生間改造為儲(chǔ)物柜,并將張某家延伸至其衛(wèi)生間頂部的管線用板材進(jìn)行裝修封閉。2015年春節(jié)后,李某發(fā)現(xiàn)家中的儲(chǔ)物柜中漏水,將其放在儲(chǔ)物柜中的八幅書(shū)法作品浸泡,儲(chǔ)物柜也受到損壞,故訴至法院,要求張某對(duì)字畫損失和裝修損失進(jìn)行賠償。

　　法院審理后認(rèn)為,李某擅自對(duì)房屋進(jìn)行了改造,將原先設(shè)計(jì)的衛(wèi)生間改建成了儲(chǔ)物柜,并將外露的下水管線部分進(jìn)行了包裹,且其在2015年春節(jié)前發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)有異味,春節(jié)后才發(fā)現(xiàn)漏水現(xiàn)象,李某對(duì)損失的產(chǎn)生及擴(kuò)大有責(zé)任,應(yīng)對(duì)其損失自行承擔(dān)一部分責(zé)任,張某系樓上業(yè)主,不能排除對(duì)涉案損失的過(guò)錯(cuò)責(zé)任,故法院認(rèn)定李某擅自變更了房屋用途存在一定過(guò)錯(cuò),判決由張某賠償李某部分損失合計(jì)6400元。

　　雨水管年久失修致滲漏

　　王某系某小區(qū)業(yè)主,2011年王某家中小臥室和衛(wèi)生間頂部發(fā)生滲漏水,與物業(yè)公司交涉后始終未見(jiàn)改善。2013年10月,物業(yè)公司在進(jìn)行外墻保溫施工時(shí),發(fā)現(xiàn)王某房屋上方處樓頂?shù)挠晁�管破�?遂將雨水管更換,至此王某家中再?zèng)]有出現(xiàn)滲漏水現(xiàn)象。

　　為此,王某將物業(yè)公司告上法院,索要之前因漏水造成的裝修損失。

　　法院審理后認(rèn)為,建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然�本結(jié)構(gòu)部分為業(yè)主共有部分,業(yè)主共有部位和共有設(shè)施設(shè)備,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修和養(yǎng)護(hù),如因物業(yè)公司盡到維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)導(dǎo)致他人房屋財(cái)物受損,則物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。本案中,物業(yè)公司作為該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能對(duì)公共部位的雨水管盡到維修義務(wù),應(yīng)對(duì)王某的裝修損失予以賠償。據(jù)此,法院判令物業(yè)公司賠償王某裝修損失3500元。

　　窗戶嚴(yán)重變形漏風(fēng)漏雨

　　唐某于2013年入住某房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的房屋,2014年唐某發(fā)現(xiàn)該房主臥和客廳窗戶嚴(yán)重變形,漏風(fēng)漏水,即訴至法院,要求房產(chǎn)公司賠償其窗戶更換的損失及漏水造成的房屋裝修損失,后經(jīng)法院主持調(diào)解,房產(chǎn)公司賠償了唐某窗戶的更換費(fèi)用及房屋修復(fù)費(fèi)用合計(jì)6700元。

　　法官稱,交付房屋存在質(zhì)量問(wèn)題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù),修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定,屋面防水,有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為兩年。

　　

　　因房屋漏水而引發(fā)的鄰里糾紛一般發(fā)生于上下樓層的鄰居之間。除了以前本版所分析過(guò)的因供暖漏水而引發(fā)的糾紛外,房屋漏水的原因還包括裝修不當(dāng)、防水不嚴(yán)、擅改設(shè)施、亂鑿墻壁等方面。遭遇房屋漏水,必然給業(yè)主財(cái)產(chǎn)造成損失。為妥善解決糾紛,必須首先分清相關(guān)各方的責(zé)任。

　　民法通則第八十三條規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系；給相鄰方造成妨礙或者損失的,應(yīng)當(dāng)停止侵害,排除妨礙,賠償損失。一般而言,漏水造成損失的賠償責(zé)任由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān),如果雙方都有過(guò)錯(cuò),那就要根據(jù)過(guò)錯(cuò)大小,各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　此外,在居民小區(qū)的各種通水管道的管理、維修和養(yǎng)護(hù)方面,一般適用“誰(shuí)管轄誰(shuí)養(yǎng)護(hù)”的原則。依照相關(guān)規(guī)定,業(yè)主共有部位和共有設(shè)施、設(shè)備由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修和養(yǎng)護(hù),如因物業(yè)公司未盡到維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)導(dǎo)致他人房屋財(cái)物受損,則物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　同時(shí),我國(guó)相關(guān)的規(guī)章還對(duì)房屋漏水的維修責(zé)任作了相應(yīng)的規(guī)定:房屋的主體結(jié)構(gòu)保修期為該工程的合理使用年限,通常普通房屋和構(gòu)筑物的設(shè)計(jì)使用年限為50年；屋面防水,有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；供熱與供冷系統(tǒng)為兩個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為兩年。也就是說(shuō),如果在相鄰各方都沒(méi)有責(zé)任的情況下,漏水的責(zé)任就應(yīng)當(dāng)由供應(yīng)商來(lái)承擔(dān)。

　　我們應(yīng)當(dāng)從本期案例中受到啟發(fā),在房屋裝修、設(shè)施變動(dòng)的過(guò)程中一定要慎之又慎、三思而行,避免造成漏水問(wèn)題,給自己和鄰居造成損失、帶來(lái)不必要的麻煩。